 |
| القانون العقاري: التعرضات في التحفيظ العقاري - الجزء الأول: الفرضيتان وآجال التعرض |
مقدمة حول مسطرة التحفيظ العقاري
نشير ونحن بصدد مسطرة التحفيظ العقاري، أن هذه المسطرة تخضع لعدة مراحل يجب اتباعها من طرف كل من المحافظ على الأملاك العقارية وطالب التحفيظ على حد سواء. حيث تكون البداية بـ:
- تقديم مطلب التحفيظ الذي يخضع لعملية الإشهار.
- عملية التحديد التي يقوم بها المهندس الطبوغرافي بعين المكان، من أجل ضبط حدود العقار ومعالمه ومشتملته ومساحته.
- نشر الإعلان عند انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية.
مفهوم التعرض وأهميته
إن الشروع في إجراءات التحفيظ سواء بناء على مطلب التحفيظ والقيام بتحديده من طرف المحافظ أو بناء على التحديد الإداري في الحالات الخاصة التي تتطلب ذلك، تفتح إمكانية التعرض بالنسبة لكل من ينازع في حق ملكية العقار الذي سيجري تحفيظه، أو في مدى هذا الحق، أو في حدود العقار، وكذا لكل من يدعي حقا عينيا على العقار المزعم تحفيظه.
والتعرض ليس حتمية تقع على كل مطلب تحفيظ بل هو فرضية في وجه كل طالب تحفيظ، فإذا كان مطلب التحفيظ يعتبر قرينة على ملكية طالب التحفيظ فهي قرينة بسيطة تقبل إثبات العكس والقرينة المعاكسة لا تثبت إلا بواسطة التعرض.
- أولاً: فرضية عدم ظهور أي متعرضين.
- ثانياً: فرضية ظهور متعرضين.
الفرضية الأولى: عدم ظهور متعرضين
قد يتقدم طالب التحفيظ بطلبه ويقوم المحافظ بنشر ملخص عن مطلبه ثم يقوم بعملية التحديد ويتم نشر إعلان بانتهاء التحديد، وتنتهي آجال كل هذه الإجراءات دون أن يظهر أي متعرض طول هذه المرحلة سواء لعدم وجود متعرضين فعلاً أو كانوا موجودين ولكنهم لم يعبروا عن أنفسهم بصورة رسمية خلال الآجال المقررة، فإن باب التعرض يقفل وتكون مسطرة التحفيظ في هذه الفرضية قد سارت مجراها الطبيعي بصورة صحيحة وسليمة، وتؤدي في نفس الوقت إلى تأسيس الرسم العقاري في أقصر مدة ممكنة، إذا انصرم أجل التعرض دون ظهور أي متعرض يحتم على المحافظ اتخاذ قراره بشأن التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري بعد تأكده من سلامة المسطرة المتبعة، وقد حدد الفصل 30 هذا الأجل في ثلاثة أشهر.
الفرضية الثانية: ظهور متعرضين
في حالة وجود تعرضات يتعين على المحافظ تكوين ملف يتضمن كافة الوثائق المدلى بها من طرف طالب التحفيظ والمتعرضين والعمل على إحالته على كتابة ضبط المحكمة الابتدائية لموقع العقار بعد التأكد من أن الإعلان عن انتهاء التحديد قد صدر بالجريدة الرسمية وانتهت آجال التعرضات.
إن الأغلبية الساحقة من طلبات التحفيظ خصوصاً بالبوادي تكون موضوع تعرضات لدرجة يصبح معها كل مطلب تحفيظ مصحوباً بتعرض وقد يكاد التعرض في مثل هذه الحالات يصبح قاعدة لا بد منها بالنسبة لكل مطلب تحفيظ.
وعلى كل حال ففي حالة ظهور متعرضين والتعبير عن أنفسهم بصفة نظامية سواء أثناء تقديم مطلب التحفيظ ونشره وإجراء عمليات التحديد أو خلال شهرين من تاريخ نشر انتهاء التحديد، فإن المحافظ يجد نفسه ملزماً بالتوقف عن إجراءات التحفيظ في انتظار تصفية الاعتراض وذلك بإحدى الوسائل التالية:
- رفض التعرض أو قبول طالب التحفيظ به.
- إقامة الصلح بين الأطراف تلقائياً أو بواسطة المحافظ.
- اعتبار التعرض لاغياً في الحالات التي تفرض ذلك.
وإذا لم يتم تصفية التعرض وإزالته بإحدى الوسائل المذكورة فإنه لا يبقى أمام المحافظ إلا رفع القضية إلى المحكمة المختصة قصد البت في النزاع موضوع التعرض بين طالب التحفيظ والمتعرضين، ويعتبر رفع القضية أمام المحكمة من بين أسباب تجميد مسطرة التحفيظ وإطالة أمدها مما يكون عرقلة في وجه تطبيق القانون رقم 14.07.
الإعلان في الجريدة الرسمية
- يمكن لكل شخص أن يتدخل عن طريق التعرض خلال أجل شهرين.
- إذا لم يظهر أي متعرض طيلة مسطرة التحفيظ يتخذ المحافظ قراراً بشأن التحفيظ إما بالقبول أو الرفض.
خصائص التعرض وآثاره
ولكن في الواقع مسطرة التحفيظ غالباً ما تتخللها التعرضات، إذ كثيراً ما تكون طلبات التحفيظ موضوع تعرضات أحياناً عن حق، وأحياناً أخرى عن غير حق، وهي الفرضية الأكثر وقوعاً.
والتعرض هو ادعاء يقدم ضد طالب التحفيظ، بمقتضاه ينازع المتعرض في أصل حق ملكية طالب التحفيظ، أو في مدى هذا الحق أو في الحدود، أو يطالب بحق عيني مترتب له على هذا الحق، وينكره عليه طالب التحفيظ الذي لم يشر له في مطلبه.
والتعرض يؤدي إلى توقيف إجراءات التحفيظ من طرف المحافظ، إلى أن يرفع التعرض ويوضع حد للنزاع بتصالح الأطراف أو بقرار نهائي في القضاء.
أجل التعرض
وتبعاً لذلك يحق لكل شخص يدعي ملكية عقار أو حق عيني عقاري موضوع مسطرة التحفيظ، أن يتدخل في هذه المسطرة عن طريق التعرض، لكن هذا التدخل ليس مفتوحاً في أي وقت شاء المتعرض، وإنما له زمن محدد قانوناً يشكل تقديمه خارج هذا الأجل مبرراً لإمكانية رفضه.
خلاصة
في هذا الجزء من محاضرة "التعرضات"، تعرفنا على أن التعرض هو فرضية وليس حتمية في مسطرة التحفيظ العقاري، وأن كل مطلب تحفيظ يمكن أن يواجه إحدى فرضيتين:
الفرضية الأولى: عدم ظهور متعرضين، حيث تنتهي الآجال دون اعتراض، فيتخذ المحافظ قراره بالتحفيظ وتأسيس الرسم العقاري، وقد حدد الفصل 30 أجل التعرض في ثلاثة أشهر.
الفرضية الثانية: ظهور متعرضين، حيث يتوقف المحافظ عن إجراءات التحفيظ لتصفية الاعتراض بإحدى الوسائل (رفض التعرض، الصلح، اعتباره لاغياً)، وإذا لم تتم التصفية يرفع القضية إلى المحكمة المختصة.
كما أشرنا إلى أن أجل التعرض هو شهرين من تاريخ نشر انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية، وأن تقديم التعرض خارج هذا الأجل يعد مبرراً لرفضه.
ادخل وجرّب نفسك الآن — اضغط على Quiz واختبر نفسك.
- قانون التحفيظ العقاري ذ. مصطفى رفيق
- مدونة الحقوق العينية رقم 39.08.
- ظهير التحفيظ العقاري بتاريخ 12 غشت 1913 كما تم تعديله وتتميمه بالقانون 14.07.