 |
| القانون العقاري: إجراءات التحفيظ العقاري - الجزء الثاني (مرحلة الإشهار ومرحلة التحديد) |
ملخص سريع: الجزء الأول في نقاط أساسية
يبدأ التحفيظ العقاري بتقديم مطلب تحفيظ إلى المحافظة العقارية من طرف المالك أو نائبه القانوني، ويحدد القانون رقم 14.07 (الفصول 10-11-12) الأطراف المخولة وهم: المالك، الشريك على الشياع، أصحاب حقوق عينية محددة، الدائن الحاجز بقرار قضائي، والنائب الشرعي عن القاصر أو المحجور. كما يلزم الفصل 13 مقدم الطلب بتقديم بيانات دقيقة تشمل وصف العقار، الحيازة، مصدر التملك، والوثائق المثبتة للملكية، مع إمضاء الطالب أو إثبات عدم قدرته على التوقيع. للاستزادة بالتفاصيل الكاملة للجزء الأول: [ اضغط هنا ]
المرحلة الأولى من التحفيظ العقاري: مرحلة الإشهار
إجراءات المحافظ العقاري بعد تقديم مطلب التحفيظ
بعدما يتقدم طالب التحفيظ بمطلب التحفيظ وفق الشكلية المتطلبة قانوناً، يشرع المحافظ العقاري في عملية التحفيظ، وذلك بنشر إعلان إيداع مطلب التحفيظ والقيام بعملية الإشهار، وهذه هي فلسفة المشرع: إشهار هذه العملية.
الفصل 17 من ظهير التحفيظ العقاري المعدل بالقانون 14.07
"يقوم المحافظ على الأملاك العقارية داخل أجل عشرة أيام من إيداع مطلب التحفيظ بتحديد ملخص له، يعمل على نشره في الجريدة الرسمية، ويبلغ مضمونه إلى علم العموم بالوسائل المتاحة، وبعد نشر الملخص المذكور، يحرر داخل أجل شهرين من تاريخ هذا النشر إعلاناً يضمنه تاريخ ووقت إجراء التحديد."
الفصل 18 من نفس القانون
وينص كذلك الفصل 18 من نفس القانون على أنه:
"يوجه المحافظ على الأملاك العقارية نسخاً من الوثائق المشار إليها في الفصل 17 من هذا القانون، مقابل إشعار بالتوصل إلى رئيس المحكمة الابتدائية، وممثل السلطة المحلية، ورئيس المجلس الجماعي، الذين يقع العقار المعني في دائرة نفوذهم، وذلك قبل التاريخ المعين للتحديد بعشرين يوماً.
يقوم كل واحد من هؤلاء لزوماً بتعليق الوثائق المذكورة في مقر إدارته، ويعمل على إبقائها معروضة على أنظار العموم إلى اليوم المعين للتحديد.
يقوم ممثل السلطة المحلية كذلك بإشهار ملخص المطلب، والإعلان عن تاريخ ووقت التحديد في الأسواق الواقعة في دائرة نفوذه إلى يوم التحديد."
أهمية الإشهار في عملية التحفيظ
وعليه تبرز أهمية الإشهار في عملية التحفيظ، إذ يتم إخبار العموم بموضوع مسطرة التحفيظ، وكل من له مصلحة لإبداء رأيه وملاحظاته، وذلك عن طريق:
- قيام المحافظ على الملكية العقارية بنشر ملخص مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية داخل أجل عشرة أيام من إيداع مطلب التحفيظ، مع تعليق هذا الملخص والإعلان الذي يتضمن تاريخ التحديد وكل المعلومات التي تعرف بالعقار موضوع التحديد.
- قيام رئيس المحكمة الابتدائية وممثل السلطة المحلية بتعليق ملخص عن مطلب التحفيظ، وإعلان يوم التحديد لدى مقر إداراتهم، قصد إعلام العموم بهذه العملية والقيام بتدخلاتهم في المسطرة إذا كان يعنيهم الأمر.
المرحلة الثانية من التحفيظ العقاري: مرحلة التحديد
بداية عملية التحديد بعد نشر خلاصة مطلب التحفيظ
بمجرد نشر خلاصة مطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية، يتم الشروع في عملية التحديد، إذ ترسل نسخة من هذه الخالصة في مطبوع معد لذلك لمصلحة الهندسة، التي تقوم بـ:
- برمجة مطلب التحفيظ ضمن قائمة مطالب التحفيظ المراد تحديدها.
- إشعار مصلحة المحافظة بغية توجيه الاستدعاءات لمن يهمهم الأمر، الذين يستدعي الأمر حضورهم بصفة شخصية، أو حضور من ينوب عنهم بمقتضى وكالة صحيحة.
الأشخاص المستدعون للحضور وفق الفصل 19 من ظهير التحفيظ العقاري
- طالب التحفيظ منفرداً، وإذا كان طلاب التحفيظ متعددين، فيستدعى الشخص الذي فوض له ذلك من قبل باقي الأشخاص.
- أصحاب العقارات المجاورة وأصحاب الارتفاقات المبينة في مطلب التحفيظ.
- المتعرض أو المتعرضون الذين تقدموا بتعرضاتهم وفق المسطرة القانونية، وتم إيداعها في سجل الإيداع طبقاً لمقتضيات الفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري.
استلام الاستدعاء وأداء الواجبات
ويتسلم طالب التحفيظ الاستدعاء فور أدائه الواجبات المستحقة على إيداع مطلب التحفيظ، تفادياً لعدم توصله بالاستدعاء التي تحمل تاريخ التحديد.
ويطلب المحافظ بمقتضى تلك الاستدعاءات من الأشخاص المذكورين أعلاه الحضور بأنفسهم أو بواسطة من ينوب عنهم بمقتضى وكالة قانونية، وإن كان من الناحية العملية أن المهندس الطبوغرافي المحلف يقوم أحياناً بعملية التحديد المؤقت، رغم عدم حضور المعني بالأمر سواء كان طالب التحفيظ أو نائبه.
الإشكالية العملية في عملية التحديد
وغالباً ما يكتفي المهندس بالتنصيص في محضر التحديد على أن التحديد أجري بحضور فلان نيابة عن المعني بالأمر دون الإشارة إلى الإدلاء بالوكالة.
مما يجعل المحافظ على الأملاك العقارية حينما يحال عليه المحضر، يراسل طالب التحفيظ قصد الإدلاء بموافقته على عملية التحديد التي تمت دون حضوره، لاكتمال سير مراحل التحفيظ.
توجيه الاستدعاءات وآجالها
ويتم توجيه الاستدعاءات قبل اليوم المعلن عنه لإجراء عملية التحديد بعشرة أيام على الأقل، وذلك بواسطة عون المحافظة العقارية أو عن طريق البريد المضمون، أو عن طريق السلطة المحلية، أو بأية وسيلة أخرى للتبليغ المنصوص عليها في المسطرة المدنية.
حالة تغيب طالب التحفيظ وفق الفصل 22 من ظهير التحفيظ العقاري
وفي حالة إذا لم يحضر طالب التحفيظ بسبب عدم توصله بالاستدعاء أو تعذر عليه الحضور لسبب آخر، فإنه يجب على المساح الطبوغرافي المحلف تأجيل عملية التحديد بموافقة المعنيين بالأمر، رغم صراحة مقتضيات الفصل 22 من ظهير التحفيظ العقاري التي تنص على أنه:
"إذا لم يحضر طالب التحفيظ أو من ينوب عنه في المكان والتاريخ والوقت المعينين لإنجاز عملية التحديد، فلا يتم إنجازها ويقتصر في المحضر على إثبات هذا التغيب."
الجهات التي ينتدبها المحافظ لتسيير عمليات التحديد
ويقوم المحافظ على الأملاك العقارية بتسيير عمليات التحديد، ويمكن أن ينتدب لهذه الغاية كل من:
- المهندس المساح الطبوغرافي المحلف الذي ينتمي لمصلحة المسح العقاري.
- المهندس المساح الطبوغرافي المحلف، الذي ينتمي إلى القطاع الخاص، المسجل بجدول الهيأة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين.
- التقنيون الطوبوغرافيون المرسمون المحلفون التابعون لمصلحة المسح العقاري.
محضر التحديد المؤقت – الإلزامات والمحتويات
- تاريخ ووقت العملية سواء أنجزت في مرة واحدة أو عدة مرات.
- الأسماء الشخصية والعائلية للحاضرين وصفاتهم ومراجع الوثائق التي تثبت هوياتهم وعناوينهم.
- الوثائق المدلى بها من قبل الأطراف كالوكالة التي يدلي بها الوكيل عن موكله.
- مختلف الأحداث التي وقعت أثناء عملية التحديد وتصريحات الأطراف المتدخلة فيها دون زيادة أو نقصان.
- معاينات البحث ومواصفات ومميزات ومشتملات العقار (الربى والوهاد والممرات والطرق والغدران ومجاري المياه، وكل توابع الملك العمومي والبناءات والآبار والبساتين والأغراس والمزروعات، مع بيان أسماء الحائزين عند الاقتضاء، والمقابر والأضرحة إلى غير ذلك).
- وصف موقع الأنصاب وعددها ووصف حدود العقار والأجزاء المشمولة به.
- الاتفاقات التي تمت بين الأطراف أثناء إجراء التحديد.
التوقيع على محضر التحديد وحجية الوثيقة
ويوقع محضر التحديد من طرف المهندس المساح الطبوغرافي المحلف بصفة شخصية مع طالب التحفيظ، وكل الأشخاص الذين حضروا هذه العملية، وإلا فينص على أنهم لا يستطيعون التوقيع أو أنهم امتنعوا عن ذلك.
وتجب الإشارة في هذا الإطار أنه لا يمكن الطعن في ذلك المحضر سوى بالزور، لكونه يعد وثيقة رسمية صادرة عن شخص محلف.
خاتمة
تناول الجزء الثاني من إجراءات التحفيظ العقاري مرحلتين أساسيتين: مرحلة الإشهار (وفق الفصلين 17 و18) ومرحلة التحديد (وفق الفصلين 19 و22 وما يتعلق بمحضر التحديد المؤقت). وتُعتبر هاتان المرحلتان حاسمتين لضمان حقوق جميع الأطراف قبل الانتقال إلى المراحل الموالية.
ادخل وجرّب نفسك الآن — اضغط على Quiz واختبر نفسك.
- قانون التحفيظ العقاري ذ. مصطفى رفيق
- مدونة الحقوق العينية رقم 39.08.
- ظهير التحفيظ العقاري بتاريخ 12 غشت 1913 كما تم تعديله وتتميمه بالقانون 14.07.