 |
| القانون العقاري: شروط وإجراءات مطلب التحفيظ العقاري (1) |
مقدمة
تُعتبر مسطرة التحفيظ العقاري آلية قانونية فعّالة تهدف بالأساس إلى إدخال العقارات غير المحفظة ضمن نظام التحفيظ العقاري، وهو نظام يتميز بمجموعة من المزايا والإيجابيات التي شكلت – وما تزال – محفزاً أساسياً للملاك للإقبال عليه طواعية.
فبعدما كان الكثيرون يتخوفون من هذا النظام في بداية الأمر، ويظنون أنه وُضع من أجل الالتفاف على أملاكهم أو إثقالهم بالضرائب والأتاوات، تبين لهم أن التحفيظ العقاري يُوفر حماية قانونية قوية، ويُسهم في توثيق الملكية بشكل رسمي، مما يُسهل عمليات البيع والشراء والرهن العقاري، ويُجنبهم النزاعات العقارية المكلفة.
مطلب التحفيظ العقاري: الأطراف المخولة قانونًا وفق ظهير التحفيظ (فصول 10، 11، 12 من قانون 14.07)
ما هو مطلب التحفيظ؟
الخطوة الأولى للدخول إلى نظام التحفيظ العقاري تنطلق بالضرورة من جانب مالك العقار، حينما يقرر طواعية تطبيق مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري على عقاره غير المحفظ.
يتم ذلك من خلال مطلب التحفيظ، وهو وثيقة رسمية تُقدم إلى المحافظة العقارية المختصة، إما من طرف المالك نفسه أو من ينوب عنه قانونًا. يعتبر هذا المطلب بمثابة تصريح صريح يُبدي فيه طالب التحفيظ رغبته وعزمه على تحفيظ عقاره، والالتزام بكافة الإجراءات القانونية المتطلبة لذلك.
من هم الأشخاص المخولون قانونًا بتقديم مطلب التحفيظ؟
حددت الفصول 10 و11 و12 من القانون رقم 14.07 (بتغيير وتتميم ظهير التحفيظ العقاري) الأشخاص الذين لهم الحق في تقديم مطلب التحفيظ، وذلك على سبيل الحصر:
1. مالك العقار أو نائبه القانوني
يشمل النائب القانوني مثل الوكيل المفوض بعقد وكالة صحيح.
2. الشريك على الشياع
مع حفظ حق باقي الشركاء في الأخذ بالشفعة إذا توافرت شروطها القانونية.
3. أصحاب بعض الحقوق العينية
- حق الانتفاع،
- حق السطحية،
- حق الكراء طويل الأمد،
- حق الزينة،
- حق الهواء والتعلية،
- حق الحبس.
4. أصحاب حقوق الارتفاق العقارية
يحق لكل شخص يتمتع بـ حق من حقوق الارتفاق العقارية تقديم مطلب التحفيظ، وفقًا لما ورد بالفصل 11.
5. الدائن الحاجز (بناءً على قرار قضائي)
الدائن الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله، يجوز له طلب التحفيظ بناءً على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه. (الفصل 11 من ظهير التحفيظ العقاري)
6. النائب الشرعي (عن القاصر أو المحجور)
النائب الشرعي – سواء كان وليًا أو وصيًا أو مقدمًا – له إمكانية تقديم مطلب التحفيظ نيابة عن المحجور أو القاصر، وذلك عندما تكون لهذا الأخير حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن محجورًا أو قاصرًا. (الفصل 12 من ظهير التحفيظ العقاري)
خلاصة مهمة
يُعد مطلب التحفيظ البوابة الرسمية للدخول في مسطرة التحفيظ العقاري. وقد حرص المشرع المغربي في قانون 14.07 على حصر الأشخاص المخولين بتقديمه في ست فئات واضحة، بدءًا من المالك نفسه، مرورًا بالشركاء وأصحاب الحقوق العينية، وصولًا إلى الدائن الحاجز والنائب الشرعي، وذلك لضبط الإجراءات وحماية حقوق جميع الأطراف المعنية بالعقار.
الفصل 13 من ظهير التحفيظ العقاري: شروط مطلب التحفيظ والبيانات المطلوبة
يُلزم الفصل 13 من ظهير التحفيظ العقاري كل طالب تحفيظ بتوفير مجموعة من البيانات والوثائق في مطلب التحفيظ، وهي شروط إجبارية لا يمكن قبول الطلب بدونها. فيما يلي جميع هذه الشروط والبيانات كما وردت في الفصل 13، مع شرح مفصل لكل بند.
أولاً: البيانات الشخصية لطالب التحفيظ
يجب أن يتضمن مطلب التحفيظ البيانات التالية الخاصة بطالب التحفيظ:
- الاسم الشخصي والعائلي لطالب التحفيظ كاملاً دون نقصان.
- صفته (مالك، وكيل، نائب شرعي، شريك على الشياع، إلخ).
- محل سكناه (العنوان الكامل).
- حالته المدنية (أعزب، متزوج، مطلق، أرمل).
- جنسيته (مغربي، أجنبي، إلخ).
- وإن اقتضى الحال: اسم الزوج والنظام المالي للزواج أو كل اتفاق تم تطبيقاً لمقتضيات المادة 49 من مدونة الأسرة.
ثانياً: البيانات في حالة الشياع
في حالة تقديم مطلب التحفيظ عن عقار على الشياع، يجب:
- تضمين نفس البيانات المذكورة أعلاه بالنسبة لكل شريك على حدة.
- التنصيص على نصيب كل واحد منهم تفادياً لكل نزاع فيما بعد حول الأنصبة المشاعة العائدة لكل مالك على الشياع.
ثالثاً: البيانات إذا كان طالب التحفيظ شخصاً معنوياً
عندما يكون طالب التحفيظ شخصاً معنوياً (شركة، جمعية، مؤسسة، إلخ)، يجب بيان:
- تسميته (الاسم الرسمي للشخص المعنوي).
- شكله القانوني (شركة ذات مسؤولية محدودة، جمعية، تعاونية، إلخ).
- مقره الاجتماعي (العنوان الكامل).
- اسم ممثله القانوني (المدير، الرئيس، المفوض، إلخ).
رابعاً: وصف العقار المطلوب تحفيظه
يجب وصف العقار بدقة من خلال بيان:
- نوعه (أرض فلاحية، قطعة أرض حضرية، دار، عمارة، إلخ).
- مشتملاته (ما يحتويه العقار من مرافق وملحقات).
- البنايات الموجودة به (عدد الغرف، الطوابق، المساحة المبنية، إلخ).
- الأغراس الموجودة به (أشجار مثمرة، غراسات، إلخ).
- موقعه (الجماعة الترابية، الناحية، العنوان).
- مساحته (تقدير أولي – انظر التفصيل لاحقاً).
- حدوده (الجهات الأربع: شمال، جنوب، شرق، غرب).
- الأملاك المتصلة والمجاورة له (العقارات المجاورة مباشرة).
- أسماء وعناوين أصحاب الأملاك المتصلة والمجاورة، وذلك قصد تمكين المحافظ على الأملاك العقارية من تبليغ هؤلاء المجاورين بيوم التحديد من أجل الحضور لهذه العملية.
- وإن اقتضى الحال: يجب ذكر الاسم الذي يعرف به العقار قصد تمييزه عن غيره.
خامساً: مساحة العقار
- مساحة العقار بالهكتار أو المتر المربع.
- هي مساحة تقريبية يصرح بها طالب التحفيظ.
- لن تصبح نهائية إلا بعد عملية التحديد النهائي التي يقوم بها المحافظ على الأملاك العقارية أو مندوبه.
سادساً: تقدير القيمة التجارية للعقار
- يجب تقدير القيمة التجارية للعقار وقت تقديم مطلب التحفيظ.
ملاحظة مهمة: أغلب طالب التحفيظ يمتنعون عن التصريح بالقيمة الحقيقية للعقار المراد تحفيظه، مما يضطر المحافظ على الأملاك العقارية إلى إعادة النظر في القيمة المصرح بها وتعديلها وفق التقدير الحقيقي.
سابعاً: تعيين موطن مختار
إذا لم يكن لطالب التحفيظ محل إقامة في الدائرة الترابية التابعة لنفوذ المحافظة العقارية الموجودة بها الملك، فيجب عليه تعيين عنوان أو موطن مختار داخل هذه الدائرة لتسليم الإشعارات والمراسلات.
ثامناً: إثبات الهوية
يجب تقديم نسخة من بطاقة التعريف الوطنية (البطاقة الوطنية للتعريف الإلكتروني) أو أي وثيقة أخرى تثبت الهوية، كجواز السفر مثلاً، قصد التثبت من هوية طالب التحفيظ.
تاسعاً: حالة تقديم الطلب بواسطة وكيل أو ممثل قانوني
إذا قدم مطلب التحفيظ بواسطة وكيل أو ممثل قانوني، فيجب:
- الإدلاء بنسخة من بطاقة التعريف الوطنية أو أي وثيقة أخرى تثبت الهوية لكل من طالب التحفيظ (الأصيل) و للنائب عنه (الوكيل أو الممثل).
عاشراً: بيان الحيازة
- يجب بيان أنه يحوز كل العقار أو جزء منه مباشرة (بنفسه) أو عن طريق الغير (بواسطة مستأجر، حارس، إلخ).
- وإذا انتزعت منه الحيازة (أُخذت منه بالقوة أو بدون سند قانوني)، فيجب بيان الظروف التي تم فيها ذلك بالتفصيل.
حادياً عشر: بيان مصدر أو أصل التملك
- يجب بيان مصدر أو أصل التملك (شراء، إرث، هبة، صلح، تقادم مكسب، إلخ).
ثاني عشر: الإدلاء بالوثائق المثبتة للملكية والحقوق العينية
يجب الإدلاء بجميع الأصول أو النسخ الرسمية للعقود والرسوم والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية، وبالحقوق العينية المترتبة على الملك (عقود البيع، عقود الهبة، أحكام قضائية، شهادات الإرث، إلخ).
ثالث عشر: إمضاء طالب التحفيظ
يجب أن يحمل مطلب التحفيظ إمضاء طالب التحفيظ.
أما إذا كان لا يستطيع التوقيع (لأسباب صحية أو أمية)، فإن المحافظ على الأملاك العقارية يشير إلى ذلك، ويشهد أن مطلب التحفيظ قد قدم إليه من طرف المعني بالأمر بعدما تحقق من هويته شفوياً.
تنبيه مهم: المحافظون على الملكية العقارية يطلبون من المعني بالأمر ضرورة تصحيح إمضاء مطلب التحفيظ لدى السلطات المختصة (كالمقاطعة أو القيادة) قبل قبول إيداع مطلبه، زيادة في التحري لضبط هويته.
رابع عشر: إجراءات المحافظ على الأملاك العقارية بعد تقديم الطلب
عندما يقدم طالب التحفيظ تصريحه مرفقاً بجميع البيانات والوثائق المذكورة أعلاه للمحافظ على الأملاك العقارية، يقوم المحافظ بالإجراءات التالية:
- يسلمه المحافظ وصلاً عن ذلك، قصد الحفاظ على حقوق طالب التحفيظ من الضياع، ويُثبت تاريخ تقديم المطلب.
يحدد له أجلاً محدداً من أجل:
- دراسة تصريحه.
- أداء الرسوم في حالة قبول مطلب التحفيظ.
- إذا كان هناك مانع يحول دون إمكانية قبول طلبه، يقوم المحافظ بتحرير رفض معلل (مسبب).
- قصد الطعن في ذلك القرار من قبل طالب التحفيظ، إذا لم يقتنع بقرار الرفض.
ادخل وجرّب نفسك الآن — اضغط على Quiz واختبر نفسك.
- قانون التحفيظ العقاري ذ. مصطفى رفيق
- القانون رقم 14.07 (نوفمبر 2011) الذي يحدد الفصول 10 و11 و12 و13 الخاصة بمطلب التحفيظ والأطراف المخولة.
- مدونة الحقوق العينية رقم 39.08.
- ظهير التحفيظ العقاري بتاريخ 12 غشت 1913 كما تم تعديله وتتميمه بالقانون 14.07.