القانون العقاري: أنواع الرسوم في نظام التحفيظ

القانون العقاري: أنواع الرسوم في نظام التحفيظ

مقدمة

يعد الهدف الأساسي من تقديم مطلب التحفيظ إنشاء رسم عقاري للملك موضوع مطلب التحفيظ المودع بداية من قبل طالب التحفيظ.

ويمكن التمييز في هذا الإطار بين ثلاثة أنواع من الرسوم العقارية:

• رسم عقاري يمنح لصاحب حق الملكية ويسمى الرسم العقاري.
• نظير الرسم العقاري المسمى بنسخة الرسم.
• الرسم العقاري الخاص أو الشهادة العقارية الخاصة ببعض الحقوق العينية المترتبة على العقار كحق الانتفاع أو حق السطحية أو حق الزينة.

أولاً: الرسم العقاري

يقصد به ذلك السند الذي يقيمه المحافظ للتعريف بالعقار الذي اتخذ في شأنه قرار التحفيظ باسم صاحبه.

وطبقاً لمقتضيات الفصل 52 من ظهير التحفيظ العقاري، فالرسم العقاري يجب أن يشمل البيانات الآتية:

1. وصف مفصل للعقار مع حدوده ونوعه ومساحته وبيان الأملاك العقارية المجاورة والملاصقة له.
2. الاسم العائلي والشخصي للمالك أو المالكين وحالتهم المدنية، ونصيب كل واحد منهم إذا كان العقار مملوكاً على الشياع، ومحل سكناهم وجنسيتهم، وإن اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المالي للزواج، أو كل اتفاق تم طبقاً لمقتضيات الفصل 49 من مدونة الأسرة، وإن كان شخصاً معنوياً فيجب بيان تسميته وممثله القانوني ومقره الاجتماعي.
3. الحقوق العينية العقارية المترتبة على العقار كحق السطحية أو الانتفاع مثالاً.
4. الاسم الذي أطلق على العقار والرقم الترتيبي الذي أعطي له.
5. تصميم هندسي للعقار يوضح مساحته وحدوده وشكله يرفق بالرسم العقاري.
6. إذا حرر الرسم العقاري أو سجل به حق عيني باسم قاصر أو أي شخص محجور عليه، فإنه يتعين التنصيص في الرسم على سن القاصر أو نوع أهليته، فإذا بلغ القاصر سن الرشد أو زال سبب نقصان أو عدم أهليته، أمكن تعديل الرسم العقاري بطلب من صاحب المصلحة قصد مطابقة الوضعية القانونية للرسم العقاري مع الوضع الجديد الذي أصبح فيه الشخص.
7. إذا كان رسم التمليك محفظاً باسم امرأة متزوجة أو ترتب لها حق عيني على عقار، وكانت هذه المرأة المتزوجة ممنوعة من إدارة أموالها حسب القانون الذي تخضع له، فيجب التنصيص في الرسم العقاري على هذه الوضعية، حتى إذا استردت أهليتها، أمكن لها مطالبة المحافظ على الأملاك العقارية تعديل الرسم العقاري بالإشارة إلى وضعيتها القانونية.

وتجدر الإشارة إلى أن كل رسم عقاري لا يمكن أن يتضمن سوى عقاراً واحداً، سواء كان مؤلفاً من قطعة واحدة أو من قطع متعددة، تشكل في مجموعها وحدة عقارية، لأن رسم التمليك تلازمه صفة الخصوصية، وسواء كان مالك العقار شخصاً واحداً أو كانوا عدة مالكين على الشياع.

ثانياً: نظير الرسم العقاري

عندما يصدر المحافظ قراراً بتحفيظ عقار ما، فإنه إلى جانب ذلك السند الذي يعرف بهوية العقار المحفظ، يتم تحرير نظير لهذا الرسم العقاري يحتوي على جميع البيانات الموجودة في هذا الأخير، وتنص الفقرة الأخيرة من الفصل 58 من ظهير التحفيظ العقاري على أنه:

"للمالك دون غيره الحق في أخذ نظير من الرسم العقاري ومن التصميم الملحق به، يشهد المحافظ على الأملاك العقارية بصحتهما بإمضائه ووضع خاتم المحافظة العقارية عليهما."

كما ينص الفصل 60 من ظهير التحفيظ العقاري على أنه:

"يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بنسخ كل بيان تم تقييده بالرسم العقاري في نظيره المقدم له. ويشهد بمطابقة النظير للرسم العقاري."

وتبعاً لذلك، فالتقييدات الواردة بالرسم العقاري يجب تضمينها كذلك بنظير الرسم العقاري بكيفية منتظمة وصحيحة.

كما يجب على المحافظ أن يذيل تلك التقييدات أو البيانات بإمضائه ووضع خاتم المحافظة العقارية عليهما، ويتم تسليمه لفائدة المالك للرسم العقاري إذا كان منفرداً أو من يفوض له ذلك بوكالة صحيحة.

ثالثاً: الشهادة العقارية الخاصة

إذا كان العقار مملوكاً على الشياع يسلم نظير الرسم العقاري لفائدة أحد الملاك، في حين أن باقي الشركاء ليس لهم إلا الحق في الحصول على شهادة عقارية عادية تتعلق بالعقار، تتضمن كل المعلومات التي تخص التعريف بالعقار ومالكه وموقعه والحقوق العينية العقارية المثقل بها العقار.

كما يحصل عليها أصحاب الحقوق العينية الأصلية والتبعية المنصوص عليها في المادتين 9 و10 من مدونة الحقوق العينية.

أما شهادة التقييد الخاصة، فإنها تسلم فقط لفائدة الدائن المرتهن وحده دون غيره، لكون هذه الشهادة تعد بمثابة سند تنفيذي يجوز بمقتضاها للدائن التنفيذ على المرهون في حالة عدم الوفاء بمبلغ الدين من قبل المدين.

رابعاً: تعويض نظير الرسم العقاري أو الشهادات العقارية الخاصة في حالة الضياع والتلف

طبقاً لمقتضيات الفصل 101 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تتميمه وتعديله بالقانون 14.07، فإنه في حالة فقدان نظير الرسم العقاري أو شهادة التقييد الخاصة، فعلى المالك أو الدائن المرتهن أو من ينوب عنهما التقدم بطلب أمام المحافظ على الأملاك العقارية، يتضمن تصريحاً بكل المعلومات التي يملكها والتي تؤيد صفته والتي تتعلق بالتحميلات والتكاليف المثقل بها العقار.

ويمكن للمحافظ على الأملاك العقارية إذا اتضح له صدق التصريح، أن يسلم نظير الرسم العقاري أو نسخة شهادة التقييد الخاصة، بعد انصرام مدة خمسة عشر يوماً من تاريخ نشر إعلان بذلك بالجريدة الرسمية.

والمحافظ على الأملاك العقارية يملك سلطة تقديرية واسعة في الاستجابة لطلب الدائن المرتهن أو المالك أو رفضه.

وفي حالة عدم تسليم نظير الرسم العقاري أو نسخة شهادة التقييد الخاصة رغم توفر كل الشروط المذكورة أعلاه، يمكن رفع دعوى قضائية أمام المحكمة الابتدائية، كما يمكن التظلم أمام المحافظ العام.

وحينما يسلم المحافظ على الأملاك العقارية نظير الرسم العقاري أو نظير شهادة التقييد الخاصة، فإنه يضمن ذلك بالرسم العقاري، مع بيان تاريخ وظروف التسليم.

ويكون للنظير الجديد أو لنسخة شهادة التقييد الخاصة المسلمة وفق الضوابط المذكورة أعلاه نفس القيمة القانونية لأصلهما، كما يستعملان لنفس الأغراض وذلك طبقاً لمقتضيات الفصل 102 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله وتتميمه.

ملحق: حالة الملكية على الشياع

أما إذا كان العقار مملوكاً على الشياع، فتسلم نسخة من الرسم العقاري إلى الشخص المفوض له من قبل باقي المالكين على الشياع، ويجب أن يكون هذا التفويض كتابياً، أما باقي المالكين على الشياع، فليس لهم الحق إلا في المطالبة بشهادة عقارية.

خلاصة محاضرة الرسوم العقارية

تتناول هذه المحاضرة الأنواع الثلاثة للرسوم العقارية في نظام التحفيظ العقاري:

أولاً: الرسم العقاري – وهو السند الرسمي الذي يقيمه المحافظ للتعريف بالعقار المحفظ باسم مالكه، ويجب أن يتضمن وفق الفصل 52 بيانات محددة كوصف العقار، هوية المالك، الحقوق العينية المترتبة عليه، التصميم الهندسي، مع التنصيص على وضعية القاصرين والنساء المتزوجات ممنوعات الإدارة.

ثانياً: نظير الرسم العقاري – وهو نسخة مطابقة للرسم العقاري يسلم للمالك وحده وفق الفصل 58، ويشهد المحافظ بمطابقته للرسم الأصلي طبقاً للفصل 60.

ثالثاً: الشهادة العقارية الخاصة – وهي وثيقة تسلم للشركاء في الملكية على الشياع (عدا المالك الذي يحصل على نظير الرسم)، ولأصحاب الحقوق العينية (المادتان 9 و10 من مدونة الحقوق العينية)، وللدائن المرتهن (شهادة التقييد الخاصة التي تعد سنداً تنفيذياً).

رابعاً: تعويض الرسوم المفقودة أو التالفة – وفق الفصلين 101 و102 من ظهير التحفيظ العقاري (المعدل بالقانون 14.07)، يمكن للمالك أو الدائن المرتهن التقدم بطلب للمحافظ لتعويض الوثيقة المفقودة، مع نشر إعلان بالجريدة الرسمية، وبعد انصرام 15 يوماً يسلم النظير الجديد بنفس القيمة القانونية، وللمحافظ سلطة تقديرية في القبول أو الرفض، مع إمكانية الطعن قضائياً.

ملحق: في حالة الملكية على الشياع، تسلم نسخة من الرسم لمن يفوضه باقي المالكين كتابياً، أما باقي الشركاء فحقهم فقط في شهادة عقارية.

ادخل وجرّب نفسك الآن — اضغط على Quiz واختبر نفسك.

إخلاء المسؤولية

هذا المحتوى تعليمي وتثقيفي فقط، أُعدّ لأغراض دراسية وتبسيط المفاهيم المرتبطة بالقانون العقاري المغربي، ولا يُعد استشارة قانونية أو رأياً ملزماً يمكن الاعتماد عليه في النزاعات أو الإجراءات الرسمية. يُنصح بالرجوع إلى النصوص القانونية الأصلية أو استشارة مختص قانوني عند الحاجة.

المصادر المعتمدة

• قانون التحفيظ العقاري ذ. مصطفى رفيق
• مدونة الحقوق العينية رقم 39.08.
• ظهير التحفيظ العقاري بتاريخ 12 غشت 1913 كما تم تعديله وتتميمه بالقانون 14.07.